不要太担心中国未来房产前途,房价不会暴跌

国际 2020-09-29 08:30:16 1 韩国 台湾 二手房 农村

韩国总统文在寅上任时,为了表明打压房地产的决心,就立即卖掉自己首尔唯一的房子跑去租房,结果现在一算,因为房价上涨导致的损失大过当总统的收入,这真的有点讽刺。

昨天群里有人发了一段长达20多分钟的视频解说了韩国二十多年来政府如何加强打房,如何屡屡失败的影片,看似韩国政治肮脏,韩国人民水深火热,这真是想多了,韩国的经济活动一半集中在首尔圈,四分之一集中在首尔,首尔人均收入高于上海80%,结果首尔的房价也仅仅是略高于上海一点点而已,涨价不是刚好而已吗?

台北市的房价在2014年被柯文哲搞了一下,抬出奢侈税(豪宅税),打压了三年好不容易压制下来,但是后来台北市房价跑输全台涨幅的主因并不是税收因素,主要是人口外移与少子化老龄化等一系列背景因素合力造成。

刚好华尔街见闻昨天也发了一篇美国房子的新闻,我不用再去查最新信息。美国今年预估卖出100万套新房,可能是创了2006年以来的新高。

根据网上一份不完全可信赖统计,去年中国有五个省推估销售超过100万套住宅:河南,江苏,广东,四川,山东。有另外五个省推估销售超过50万套住宅:浙江,安徽,湖南,湖北,广西。

大家可能觉得奇怪,怎么3.3亿人口的美国新房销量才和我们的前五个大省各省销量差不多,是因为美国历史本土战争少,三十年前,五十年前甚至一百年前都可以说很少人没房子,房子只跟人口增长和自然损害更新有关。

包含农村房,美国新房的平均销售价格已经来到了31万美元,Zillow的新旧合计成交价格在27万美元左右,近两个月美国房产单价同比约为上涨6.5%。

根据中国的统计年鉴,去年中国大陆地区的新房统计平均价格为9400元,面积平均推估在95平米,单套新房价格约为90万人民币,约为美国四成价格,但是需要强调下,中国房子只在市区建,并且没有房产税,合理对比应该说大陆地区房价只有美国三分之一。

但是美国的二手房交易量非常巨大,目前年交易量已经达到约600万套,是新房的六倍(新房销量还没起来前都在八倍左右),国内没有二手房的交易量官方数据,但是推估目前约为每年800万套,低于国内新房交易量。

换句话说,没有人能真正控制房价,全世界居民需求相同,人性相通,没有哪里的人特别爱买房子或者特别不爱。

这次因为疫情缘故,全世界政府都在宽松货币,就连中国台湾也是难逃一吸。


台湾人均贷款余额大约是7.7万人民币(有人可能记得我之前算的是8万,那是因为最近人民币升值了),大陆地区目前是大约30万亿,人均2.1万人民币,有些人硬要把其他贷款也算进来,但是怎么算都不会超过台湾的三分之一,但是中国大陆地区收入不可能是台湾三分之一,扣除物价因素,顶多差距两三成。

数据来源:新浪财经汇整信息:

https://tech.sina.com.cn/roll/2020-06-11/doc-iirczymk6452609.shtml

上面的数据告诉我们的是,能进入房产领域的资金,还在犹豫,大把大把的资金还没进场,特别是那些低收入省份。

当世界都在宽松货币,我们的情况是这样:

开发商拿地价格并没有变低,反而微幅升高,拿地面积只有一二月似乎停顿了一下,大家装死两个月后就恢复正常了。

下面是拿地排名,大家都说租不出去的西安,第一名,大家都说疯了的徐州,第二名,大家都说房价惨跌的青岛,第三名,大家都说房子卖不出去的郑州第四名,然后是大家都说没办法买的长沙第五名。

就在全世界房地产都快速火热的时候,中国大陆反其道而行,加大限购力度。

为什么会这样呢?有些事情不能往深了去解说,更不能在公众号公开说,会带来麻烦,这里只说未来可能的影响和建议。

中国大陆除了少数大约10%的地方,其他地方没有所谓的房价过高/房产过热/房子卖不出去的问题,前几天闹得大家心慌意乱的某大地产公司,一开始大家还说他们要倒闭了,房子建的太多卖不掉,我感觉全是胡扯,所以在群里稍微制止这种无聊言论,果然没两天某大地产公司就立即拿出回款数据反驳。

很多很多的文章,都在利用大家对房子的恐慌大赚钱,比如刚开始说的韩国房价发展的影片,硬是把自己对房子的恐慌投射到韩国去,实际韩国的情况是他们十年收入能买房,政府打房也就是喊一喊口号而已,市场机制摆在那边无法改变,一直打压的结果总有报复的一天。

自从2016年一线城市开始大涨以来,四年了,年年有人喊空,某个喊空的大V有一次也在推房子,下面人就留言骂她说你喊空了还推荐买房,是要带大家去死吗? 然后她回复两点,第一:我也要吃饭,第二:你不买,别人也会买,他们就是不差钱,怎么办?.................... 细品第二点。

记住了,我不是房吹,我只是拿出数据给大家看,中国还有十年的房产发展期,这是针对均值来说,如果要区分地区,部分地区还有二十年的发展期,当然,要细分板块,那就更复杂了,我也发现,很多板块或者城市,涨多了不涨,甚至在翻倍后回调10%,大家就都扑上去嘲讽一番,这理性吗?就算回调10%(全国每年都有那么少数地区必然回调),只要租金收益可以,不见得是真回调(如果鹤岗租房回报率真的有7%,就算每年都跌价2%,我也愿意去投资)。

最后补充一个有趣的新闻,很少当官的会指导群众什么可以投资什么不可以投资,我就发现一个新闻,上个月黄金价格大爆发,台湾的zongyang银行行长居然跑出来喊话,叫大家别乱买黄金,印象中,我可没听过这种级别的行长会跑出来喊大家不要买房。

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