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全球最大豪华酒店90家业主 富力地产打造现金流奶牛

来源:中国经济网

拥有90家高星酒店,富力集团“全球最大的豪华酒店业主”的标签往往被人忽略,酒店板块源源不断的现金流对富力的贡献究竟有多大?

富力集团在连续三年实现快速增长后,为自己定下了1600亿元的协议销售目标,希望实现销售业绩的进一步突破。对于这一目标,富力内部认为,凭借低于市价收购的充足的土地储备及后续稳定不断的供货,公司对2019年的经营前景充满信心。

一般而言,房地产企业要想不断取得突破,充足的现金流和良好的融资能力是其必备条件,只有如此才能支撑起企业更大规模的市场布局。就富力地产而言,自身融资能力不断提升,并且还坐拥全球最大的豪华酒店这一“现金奶牛”,可谓“弹药”充足,足以支持其在业界坚实稳跑。

宏观政策明朗富力地产外部融资环境趋于稳定

从央行发布的《2019年第二季度中国货币政策执行报告》来看,央行下一步的重点是推进贷款利率“两轨合一轨”、以改革方式降成本,以及引导信贷结构、鼓励金融机构增加对制造业、民营企业中长期融资等。

房地产行业2018年房企融资环境偏紧,开发贷、债券融资、股权融资以及海外融资等途径不同程度收紧。但从2018年四季度开始,融资环境有好转迹象。根据中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2019年一季度,房企发债约1860.52亿元,比上年同期增加38.64%。

据央行发布的《2019年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示,二季度末人民币房地产贷款余额同比增长17.1%,增速较上季末低1.6个百分点,但依然是贷款投向中增速最高的领域;上半年人民币房地产贷款余额增加3.21万亿元,占同期各项贷款增量的33.2%。

这些对全面发力商业地产的富力等房地产企业来说,无疑是个利好。

富力地产现金流充足 市场投资者认可发展前景

在2018年债市相对低迷的情况下,富力地产在上交所发行公司债券合计142.7亿元,受到市场投资者的积极认购,反映了市场投资者对于公司资质的认可及发展前景的强烈看好。

并且,富力地产2018年平均借贷利率为5.74%,仅较2017年末略微上调。据克而瑞发布的数据显示,2018年64家重点房企的平均融资成本为6.61%,这表明富力地产的融资成本控制在行业平均水平之下。

2019年以来,富力抓紧市场窗口,在境外成功发行27亿美元优先票据。在境内,第一期公司债券已于5月24日在上交所上市,合计发行总额19.8亿元。同时,联合信用评级有限公司将富力地产长期信用等级评定为“AAA”,评级展望为“稳定”,评测报告指出,富力地产目前保持良好盈利能力,现金流状况有所改善。

事实上,富力地产一直保持着良好的经营状况及现金流情况,2019年公司稳健经营,协议销售目标为1600亿元,较去年增长22%,实现预售目标较有保障。截至2019年3月末,富力地产货币资金余额约为400亿元,对回售行权到期的债券覆盖程度高,将助力公司未来平稳发展。

拥有全球最多豪华酒店物业 助力富力拓宽融资渠道

对富力地产而言,当前发展的另一优势是其在全球豪华酒店业务上的布局。万豪国际酒店集团是全球酒店行业巨头,作为富力集团酒店管理多年的合作方,万豪集团高级副总裁林聪认为:“富力现在是亚太地区持有高档和豪华酒店物业数量最多的业主,也是万豪中国区最大的合作伙伴之一。双方的合作基于互相尊重、信任以及专业。”

目前,富力所拥有的90间运营中的酒店中五星级酒店为86家,占比96%,包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家,能够满足不同消费群体的需求,运营情况良好,是全球及中国文旅消费升级的最好承载,符合产业和消费发展需求趋势。

“从单一业主来看,富力拥有全球90家五星级酒店、超五星级酒店;同时也是万达酒店品牌的最大业主。”万达酒店管理公司副总裁董军如此表示。

以北京富力万达嘉华酒店为例,在市场不景气、五星级酒店客房收入下降的背景下,北京富力万达酒店上半年收入仍增加百分之九左右,体现出了不俗的市场竞争力;原先市场业绩艰难的昆明富力万达文华酒店,经过人员调整,趋势不断向好,今年7、8月份连续满房、一房难求,也表明了富力在酒店管理上的出色表现。

众所周知,经营状况正常的酒店具有稳定的现金流,是优质的经营性贷款资产。富力在酒店业务上的布局,能够作为其经营性贷款的融资主体,帮助拓宽融资渠道,进一步提升及多元化资产证券化业务。

数据显示,2018年,富力酒店业务实现营业收入超70亿元,较上年大幅增长196%,盈利情况较好。2018年公司酒店的经营利润(业主利润/NOP)13.5亿元,显示了富力卓越的酒店运营管控能力。

按照现行的会计准则,与写字楼、商场等投资性房地产按评估值入账不同,酒店按固定资产入账,在会计报表中反映成本并逐年折旧摊销,数据显示,截至2018年底,富力酒店在会计报表中的账面值仅约为350亿元,与该部分资产的市场评估值相比隐含了巨额潜在价值,因此,酒店资产在富力的会计报表中亦存在明显低估的情形。富力酒店资产未来在资产证券化等资本运作方面具有充分释放潜在估值的空间。

据了解,富力已适当挑选部分酒店资产进行资产证券化运作,并向上海交易所申报了酒店类REITs项目。目前,第一期酒店类REITs项目53.89亿元已获批待发行中。未来国内公募REITs推出后,富力所持有的酒店资产将进一步提升其资产管理及资本运营的能力,从而支撑起富力长期发展战略。

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