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开会前夕:房地产税吹风,西部大开发,城市扩容,离婚潮……

文丨子木


每年会议前夕,便有能够引起广泛关注的政策文件出台,市场也跟着燥乱起来。例如近日放出的房地产税消息,西部大开发重头文件,城市吞并放开户籍,5月离婚潮等等。

一切都是看似毫无关联,但细一琢磨,最终的导向似乎和楼市息息相关,甚至影响着房价的走势,而这正是当下老百姓心中最大的“焦虑痛点”。

那么,会议前夕这些风浪中到底藏着哪些“不寻常”,又在告诉我们下一步如何演绎,下面子木为大家逐个解剖。


1

房地产税

5月18日晚,最高机构发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》,内容覆盖面广,足有万字。



其中再次提到房地产税,具体如下:

建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系,调整完善地方税税制,培育壮大地方税税源,稳步扩大地方税管理权。

别看房地产税部分没几个字,但足以掀起波澜,再次点燃购房者“房价下跌,惩治炒房客”的希望。

我有一个老读者赵生,连续5年,每年会议前都会问我同样一个问题:“今年房地产税出台有戏吗?房价能下跌了吗?”我的回答始终如一:“不能。”

不出意外,昨天晚上我还在写稿,赵生就兴奋地把文件发给了我,说房地产税消息又出来了,今年房地产税出台是不是板上钉钉了,因为吹风频率比往年高很多。

例如在5月18号文件出台之前,还有深圳市住建局局长在接受媒体采访时表示:“对于房价上涨,我们已经准备了很多手段,接下来也有可以考虑房地产税的问题。”

有关部门也表示了,有关方面正在研究起草房地产税法草案,意味着房地产税立法在稳步推进。

可惜这些都没用,只能对赵生回复“看看就好”。我之前也讲过,中国房地产税出台是一个跨时代的事情,相当于又一次大型房改,对市场的冲击巨大,需要在一个特殊的环境下进行过度:

1、我们的经济增长很稳定。

2、房价处于上涨周期,购买力很稳定。

两个条件缺一不可,否则房地产税一出台,引起多套持房客恐慌,房子抛了,接盘者跟不上,很容易引发系统性金融风险。然而目前来看,疫情一波打击,经济负重,老百姓钱袋子缩减,购买力衰退,需要很长一段时间的恢复。

而且除此之外,全国信息联网推进,法理制度平衡,地方实践动力等因素还需要充分考虑,所以近一两年内根本没戏,具体可以参考我2018年写的一篇文章《一剂猛药的房地产税》。

现在为什么时不时都要提一下,也是有作用的,大家的潜意识里始终会认为房地产税是一个近在眼前的事情,未来某一天出台了,在情绪上有一个缓冲。狼来了的故事,大家小时候都听过。


至于今年为何频频提到房地产税,我认为是当下市场对房地产税已经非常迫切。原因有二:

其一,之前的凯恩斯主义不实用了,疫情影响下经济滞胀更加严重,必须进行大规模“减税降费”,刺激民营经济完成经济动力改革,而这,意味着政府需要输出大量的财力,需要快速找到新的税源补充“财库”;

其二、当下一二线主要城市的房地产进入存量房时代,可供开发的土地越来越少,卖地收入的天花板近在眼前,需要找到新的税源替代土地出让金。

近期一份国家信息中心发布的文件也说明了这一点,2020年“万亿俱乐部城市”,房地产投资对GDP的比重出炉。



如图所示,北上广深等重点一二线城市的数值是最低的,尤其是北京,仅为10.9%,是北京拒绝依赖房地产吗?

并不是,今年北京是减税降费大户,搞基建也没少烧钱,再加上疫情影响财政紧巴巴,也想通过土地走收入,所以一季度卖地卖的价格都创历史新高了。然而当下北京好点儿的地都卖得差不多了,是典型的存量房市场,也很着急。



可以预见,接下来我国一二线城市会不可逆转地快速进入存量房市场,这时候土地红利不再,只能靠房地产税了,这也是文件中所讲到的“培育壮大地方税税源”的背后意思。


2

西部大开发


和房地产税一起火的还有一则文件,《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》。这是继2010年“深入实施西部大开发战略”相关意见发布10周年之后,西部大开发再次迎来的重磅政策。



不过,相对于前十年,这次西部大开发政策文件可谓诚意满满,从基建投资、税收扶持到民生规划,各个方面均做到了事无巨细。

为什么要在这个档口推进西部大开发?

昨天一个山西的朋友打趣说,是不是因为发现了金矿。因为日前曝出,山西发现了至少50吨金矿,价值近160亿,约占该省历史上累计查明资源量的一半。西部矿藏价值凸显,发现还有振兴的机会。


不过,后来他又加了一句话,“其实还不如不发现,因为发现了也跟我们没关系,吭呲吭呲挖完了,最后环境破坏了还不是得我们当地人去承受。”

其实在20年前,我们做过一次西部大开发,成功了吗?

从这次文件名字都没改,就说明了依旧还是原来的样子。至于原因,粗略来讲就一点:

西部主打能源产业,可惜没有市场化,没有市场化就不能带动其他产业发展,也就不能提供高薪就业岗位,年轻人留不住。而且一个以能源矿场为主的地区,利润被其他地区拿走了,很难富得起来。

当前西部地区有三四亿人口,约占全国30%,资源丰富,然而由于种种原因,现在的整体消费力和东部地区严重脱节。在此现状下,西部地区年轻人都开始北上南下,去东部沿海城市淘金,人口迁徙流动逐年加剧,造成东西差距分裂趋势越来越大。

这便是此次重提西部大开发的主要原因。

其实西部地区自古以来,并非弱势地区。巴蜀土地肥沃是重要的经济中心,西安更是十六朝古都,有资源有底蕴有人口,只要多给些政策,把优势发挥出来,内部蕴藏的潜力还是很大的,可以打开更大的内需市场,是振兴经济重要的一环。


(西部大开发覆盖十二省市)


当然文件归文件,现实归现实,我认为,对于西部12省市来说,未来真正可能被开发出来的,只有四川、重庆、陕西、云南、贵阳等省市,而且红利只集中于局部大城市,也就是利好成都、重庆、西安、昆明、贵州。

因为有时候,政策可逆,但人口趋势不可逆。


3

城市扩容


这段时间,城市发展战略屡登头条。

深圳都市圈规划编制,邀请东莞、惠州、河源、汕尾等城市一起做规划。

成都东部新区横空出世,形成成渝双城经济圈,重庆从9个区扩容到21个区,整体扩容4.2倍,一跃成为了我国都市面积最大的一二线城市。

接着宁波舟山合并的消息开始频繁吹风,还有武汉与鄂州,广东的汕头、揭阳、潮州合并传言。

于此同时,各大城市轮流开始全面放开落户限制。



例如前几天山东省开放16市落户限制,大学生均可先落户后就业,其中济南推动农业转移人口进城,鼓励带资进城,着力解决子女教育、就业、养老、医疗等问题。

随后,洛阳也全面放开城镇落户政策,敞开怀抱,租房即可落户。

把近期的所有城市发展战略新闻整合起来,你会发现,2020年“大城市战略”的施行力度将会比以往更大。其中二线城市的竞争最为激烈,将会穷尽方法抓取身边的资源,把可有的人口和资源转化整合在一起。

城市扩容,是提升自身魅力最简单有力的选项,同时也是在城市角逐战中,获胜的砝码。

在这个层面上,和西部大开发的意图相似。

当下中国最需要解决的就是打开内需市场,而其中最重要的一环就是挖掘“存量价值”,相对于全国,就是西部地区的潜能,相对于各大城市来讲,就是未进城的农民工价值。


目前中国城市化率仅有60%,但已经开始乏力,出现了人口红利的短缺和退出,也就是我们经常讲到的“刘易斯拐点”,主要是因为我国2.6亿农民工没有真正融入到城市。


前几天黄市长在四十人经济论坛中讲到,当农民工变为市民,在城市扎根,享受到公平的社会公共福利,愿意为这所城市付出自己的辛勤劳动力时,这时候中国的城市化率会进入最后一个阶段,所创造的财富是最大化的。相当于,我们全国多出了1.5亿人次的劳动力。


而恰恰是这1.5亿人次的劳动力,是大国战略的关键。


4

离婚潮


再说说近期网上盛传的深圳离婚潮现象。

前几天,有一则新闻曝出,说深圳突现离婚潮,离婚排号至少等待一个月。4月离婚总量已经达到了结婚总量的84%,意味着100对情侣在结婚的同时,就有84对在离婚。



堪称全球史无前例。

消息一出,很多人认为是疫情影响下,经济下行造成的家庭关系破裂。其实并非如此,如果按照经济影响,3月份最严重的时候应该开始离婚了,为什么5月份还依旧火爆呢?


答案只有一个,假离婚真炒房。


根据目前深圳的政策,有房贷的家庭再买二套房首付70%,而离婚两年内的个人买房可以首付50%。对于深圳千万豪宅来说,一下子就省下几百万的差价。


这时候,如果有购买二套房甚至多套房想法的家庭,便会依靠离婚节省购房成本,属于明摆着“钻”政策漏洞。


昨天我深圳的朋友讲,深圳新盘华润4马上要开盘了,不同程度助推了假离婚的发生。



据传华润4将于8月份开盘,均价10万多,而之前开发的华润城三期成交价已经16.7万了。由于限价原因,新盘和周边房价造成极大的价差空间,这种房子买到即赚到,转手就是几百万的套利,属于“赌房”。


不得不说,深圳这个城市近几年开始有些魔幻了。

2018年房价大调控,房价涨;

2019年大国摩擦,房价涨;

2020年疫情蔓延,房价涨。


深圳的楼市好像可以自我抵消所有负面影响,无关于经济好坏和居民购买力是否透支,已经成为中国老百姓心中“房价永远涨”的房产投资圣地,相当于股市中永远不会跌的股票。

其实这是非常危险的一种楼市现象。


最近广东省统计局发布一篇报告《广东房地产开发规模、结构与效益研究》中提到,“由于深圳房价过快上涨,而居民收入跟不上房价上涨幅度,购房者的压力进一步加大,进而带来一系列社会矛盾。”

大家都不希望引领中国创新经济的深圳香港化,因为深圳毕竟是中国城市发展的榜样,当榜样走歪了,我们就只剩炒房了。

然而深圳当地一直在说努力控制房价,然而现实上,2019年一刀切了豪宅税,引发房价大涨,2020年又放开信贷通道,任由货币涌入楼市,排队离婚炒房也不是头一遭,可是一直没出台相关抑制政策。操作真的看不懂。

有句话说得好,“对自己的放纵,就是对亲人的不负责任”,对城市来讲,“对房价的放纵,其实就是对居民的不负责任。”


如果深圳真的想成为中国年轻人梦寐以求的“奋斗乌托邦”,接下来是应该想想怎么面对房价了。


5

转折点


其实对于中国宏观发展进程来讲,2020年是一个极为关键的转折期。

过去我们用大基建、房地产、人口红利,走过轰轰烈烈的40多年,被许为人类历史上的奇迹,但同时也忘掉了很多,例如早年给我们打下坚实能源基础的西部地区,例如亿万农民工同胞,例如假离婚背后的公序良俗。


如果不是这次疫情打击,龙头地区的经济跑不动了,我感觉我们很难会回过头来,想起“曾经被遗忘的部分”。


事实证明邓老当年那句“先富带后富,最终实现共同富裕”这句话,充满历史性战略意义,或许这就是民族共同体的真实体现。

当然,当下摆在我们眼前的困难依然深刻,需要想明白一个逻辑:

到底高房价让我们富裕了,还是我们富裕让房价涨高了?


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